近日地产政策持续兑现，地产板块大受催化，部分指数回弹明显！如中证800地产指数此前经历5连阴，近两个交易日已收复大部分跌幅，昨日（8月28日），地产etF（159707）也惊现集合竞价涨停！
行情的火爆往往少不了资金的参与。深交所数据显示，地产ETF（159707）昨日获资金净增仓4484万元！最新基金份额达4.82亿份，基金规模4.18亿元，再创上市新高！
一个板块的长期向上离不开基本面的向好。在6、7月基本面持续探底的情况下，传统的销售旺季即将来袭，楼市成交是否也能逆转局面，收获“金九银十”？华泰证券复盘了购房杠杆政策的历史演绎，并指出地产成交对于购房杠杆限制的调整协同一揽子行业政策深具敏感性。而当前，购房杠杆松绑成为本轮政策着力点，市场激活效用值得期待！
历史：需求杠杆限制对基本面影响更为突出
2008年以来的四轮完整地产周期中，每轮的宽松都配有横跨货币、需求端、供给端的一揽子政策，全国性放松购房杠杆限制的政策仅出现于第三轮宽松周期（2014年1月-2019年11月），呈现流动性、需求杠杆、供给杠杆三维齐升的特点。
通过横向比较，华泰证券认为，对基本面影响更为突出的是需求杠杆限制的宽松。全国销售对购房杠杆放松的敏感度较高，一揽子政策协同效应更强。2014年930政策出台后，10月销售面积同比增速环比提升8pct至-2%，11月投资同比增速也实现触底。而2015年330政策叠加货币、棚改等政策的发酵，次月起销售面积开启了一轮持续27个月的同比正增长周期。
从政策空间来看，弹性最大的是一线城市二套房认定以及首付比例，因此，一线城市房地产景气度对购房杠杆限制放松的敏感度在当下更值得关注。对于一线城市而言，政策对成交的传递快速并有效，尤其是二套房贷政策。
认房认贷政策调整次月（2014年10月），深圳新房即实现销售面积同比回正，北京也在发布的第二月实现正增长，对于330政策调整二套房首付比例的敏感度大于930政策。新房市场对政策的反应要快于二手房，但从长期的维度，政策对二手房成交的影响更大。房价修复则需等待销售量走出稳定抬升趋势之后。
以史为鉴：购房杠杆松绑成为本轮政策着力点，市场激活效用值得期待
步入2023年下半年，房地产行业政策自上而下开启了一轮新定调，并快速向实操指引层面延展。8月以来，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一。具体整理如下：
经过上文对购房杠杆政策的历史复盘，华泰证券有以下结论：
购房杠杆限制的宽松历史鲜见，更显力度，我们预计其市场激活效用值得期待；
购房杠杆调整对于改善需求的影响更显著；
一线城市对于购房杠杆限制政策变化更为敏感而迅速，尤其是二套房贷政策。
所以，华泰证券认为，政策和经纪人预期已经出现积极信号，期待行业随后得以企稳。看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
